预约是相对于本约而言的一种特殊合同，系指当事人约定将来签订合同的合同，预约签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。

       《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。该规定确认了预约合同独立的合同效力。合法有效的预约合同，对预约合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按照协议约定全面履行各自义务，并本着诚实信用的原则积极磋商，以促成本约合同的订立。

二、预约合同有哪些特征？

       第一，预约合同是独立的合同。虽说预约是手段，本约是目的，但预约合同与本约合同之间并不具有从属关系，预约合同是独立存在的合同。

       第二，预约合同具有合意性。预约合同作为合同的一种，应尊重当事人之间的合意，将其与要约等单方作出的意思表示相区分。

       第三，预约合同的内容应当具有确定性。预约的目的在于订立本约，因此预约合同应当包含达到足以促使本约合同成立的条款。若预约合同造成当事人就订立本约还需进一步磋商的局面，预约合同就失去了意义。

       第四，预约合同应当具有期限性。当事人间订立合同，追求的是效率优先，若预约合同中缺乏“在一定期限内”订立本约合同的意思表示，不仅损害了当事人的期限利益，也将对履行期限造成难以认定的困境。

三、预约合同违约，该如何追究违约方责任？

       预约合同既然是作为合同的一种，当事人违反合同约定，不履行合同义务，亦应承担相应的违约责任。但违反预约合同的义务，即不能订立本约，这与违反本约义务应当还是有所差别的。因此，《民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

四、预约合同的违约责任的形式有哪些？

       违约责任的形式主要有继续履行、赔偿损失、违约金责任和定金责任等。继续履行，是指合同一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定时，对方可以请求履行。继续履行是当事人实现合同目的最为有效且直接的保护措施。对于违约金责任和定金责任，首先是以当事人有约定为前提，故在适用时不存在争议。

五、该案中法院仅判决某公司退还李某房款，并没有判决继续履行，是出于怎样的考量？

       《民法典》第五条同时规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”据此，本约合同的订立应当建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，应系双方当事人合意的结果。

       依据购房认购书的约定，本案双方当事人负有在将来的一定期限（7日）内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。现双方未按购房认购书的约定签订商品房买卖合同，且李某明确表示不想购买涉案房屋，要求退款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，李某应当按照双方签订的购房认购书关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定，承担相应的法律后果。因此，该案中法院判决某公司返还定金之外的购房款。