别再借名买房了！这些法律风险你应该知道！

【前言】：

       近年来，很多人因为限购、限贷、户籍等原因，不便或者不能直接以自己的名义购房并登记在自己的名下，就与他人约定，借用他人名义购房，自己出资但暂时将房屋登记在他人名下，实际出资人为借名人，登记人为出名人。这种“借名买房”协议在法律实务中效力如何？哪些情况能获得法院支持，哪些不会获得支持？又存在哪些风险呢？

 

【案情回顾】：

       阿梅与阿荣是姐弟。2008年，已有两套房的阿梅看中某小区的一套房，便以现金方式向前业主支付了定金4.37万元。阿梅表示，当时弟弟刚参加工作，又是集体户口，与父母及弟弟阿荣商量后，认为以阿荣的名字购买房子，既能解决弟弟落户、后续结婚生子问题，又能解决因限购政策无购房资格问题。于是，在口头征得阿荣同意后，阿荣与前业主签订《房地产买卖合同》，约定购房款为82万元。

       2010年9月，房产过户登记至阿荣名下并办理了抵押登记，房屋的首付款、税费及2013年4月前的房贷均由阿梅支付，此后房贷则由阿荣自行偿还。2013年5月初，父母要求将房屋给阿荣，阿梅坚决反对，认为只是借阿荣的名字买房，房子所有权是自己。

       2020年5月，姐弟矛盾激化，阿梅诉至法院，请求法院判令阿荣将产权过户登记至其名下，并协助办理房产的抵押登记涂销手续。阿荣认为，双方不存在“借名买房”的事实，阿梅熟悉购房流程才交由她办理手续，实际产权人是自己。

 

【律师说法】：

周 义  律师

                  

       

       执业范围和经验：5年的执业经验，擅长民事诉讼代理、案件分析及审查。 

       个人简介：星河律所专职律师 \ 诉讼部门主管，自2017年执业以来办理了四百多件民事诉讼案件，涉猎建设工程施工合同纠纷、民间借贷纠纷、合伙纠纷、执行异议之诉、婚约财产纠纷、抚养费纠纷、商品房买卖合同纠纷、机动车交通事故责任纠纷等多种案件类型，擅长建设工程、合伙纠纷等民事领域业务。

 

 

        这个案例是一个典型的借名买房案。从案例的情况来说，我们可以相信姐姐其实是实际购房人，而弟弟属于出名人，即姐姐借着弟弟的名字购买了房屋。但是，问题在于双方没有签订任何协议，也没有任何证据能证明姐姐其实是房屋的实际购买人，而弟弟只是一个出名人。本案中现有的证据并不能证明姐姐与弟弟之间存在借名买房的事实，所以人民法院驳回了原告的诉讼请求。

       在借名卖房的情况下，借名人要主张其为房屋的实际的产权人， 可以从以下几个方面来证明:

       第一，要有借名买房协议或能证明双方有借名登记的合意，借名买房协议具有合同约束力，司法实践中一般会认定协议有效。约定是前提，约定内容是关键，需要对房屋买卖的内容进行详细的书面约定。口头协议存在举证难、约定不清等问题，事后一旦发生争议，将会面临败诉结果。

       第二，借名人需证明其进行了实际出资，实际出资是认定借名关系成立的要件事实。“借名人”需要保留好出资证明，比如借名人购房的转账记录、汇款单据、发票等。

       第三，借名人证明其为房屋的实际控制人，房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。其他能够证明控制房屋并实际使用的辅助性证据。比如借名人持有房屋产权证书和契税发票、购房发票；物业费、供暖费等后续费用由借名人支付；是否符合房屋买卖履行过程借名买卖交易习惯等。

       借名人举证证明了借名卖方的事实，并不完全意味着借名人主张确认房屋产权归属于借名人或主张办理过户手续的诉讼请求能够成立。比如存在以下的情况下，借名人主张确认房屋产权归属或主张办理过户手续的诉讼请求可能不能成立。

       1、房屋因出名人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记。

       2、借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的借名买房协议无效，借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记。

       3、借名人不具备当地的购房资格请求办理过户手续。

       借名协议是借名人与出名人之间所签订的合同，在借名合同不存在无效的情况下，借名人仅能根据借名合同向出名人主张权利，不能以该借名合同对抗善意的第三人，借名合同的对内效力和对外效力是有所区别的。

       在上述案例当中，姐姐的诉讼请求虽然被法院驳回，但是姐姐如果能够证明出资情况下，是可以向弟弟另行主张出资债权，法院会根据出资的性质按照相关法律规定处理

 

【星河小提示】：
       借名买房存在的风险：

       一、如登记购房人反悔，实际产权人不能证明双方的委托关系和支付购房款事实，想取得房屋产权或收回房屋是很困难的。

       二、如名义上的产权人对外负有债务，债务人债权人是可以请求拍卖或查封房产的，对于实际产权人来说就很被动了。

       三、名义产权人意外死亡了，那这个房屋可能会因为继承而导致被他人法定继承或遗嘱继承。

       四，如果房屋是按揭买房的情况，借名人没有能力支付按揭贷款，导致向银行逾期还贷，出名人面临着对银行贷款承担清偿责任的风险。

       以上是借名买房的情况下可能发生的主要风险。

       “借名买房”隐患多，除了出名人反悔不愿配合过户，房产被抵押、查封，还有房产被私自转卖给善意第三人等法律风险，对于出名人而言也是存在对外承担债务的风险的，无论是借名人还是出名人均存在不同程度的法律风险。在迫不得已需要借用他人名义购房时，一定要提前了解房屋的性质和自己现在或将来是否具备购房资格，保证出名人信誉良好、踏实可靠的前提下，找专业律师起草“借名买房”协议，并在律师指导下保留相关证据，以应对将来可出现的风险。