精装房装修质量不过关可以拒绝收房吗?
【前言】:
精装房因即买即住、不需为装修费心劳神,受到众多上班族青睐。但是,精装房的装修工程和用料全部由开发商负责,导致精装修房的质量也参差不齐,如果精装房验收时装修质量存在问题,购房者可以拒收房吗?
【案情回顾】:
2016年底田某从北京某房屋开发有限公司处购买房屋一套,2017年1月12日收房时,发现该房屋存在瑕疵,特别是木地板和玄关处的昆仑玉、大理石地面问题严重,需要拆除维修更换,造成无法入住。直至2018年4月30日才维修好地面,基本可以入住,但其它对入住影响较小的设备问题、墙面问题还在维修之中。致使田某在外租房时间长达15个月,给田某造成损失,故田某向法院提起诉讼。
法院经审理判决该房屋开发有限公司于判决生效后七日内赔偿田某360000元,同时于判决生效后三十日内为田某更换房屋内厨房和餐厅之间的英伦玉。
【律师说法】:
李 丽 律师
1、收房时发现装修标准“缩水”了,该咋办?
首先,我们要对装修标准是否“缩水”进行一个判断。根据购房者能否对装修价值进行预测、评估而作出是否缔约为条件,可区分为两种不同的情形。
一种是双方对精装修房主要材料的品牌等进行了明确的约定的,司法不干涉当事人的意思自治,购房者如果能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定不符,可以以此为由向开发商主张差价。另一种是双方未约定具体的品牌、型号,则要审查合同双方之间权利义务关系本身是否妥当、是否等值;还要审查合同内容是否平等、均衡,再根据审查的结果来判断是否可向开发商主张差价。
2、如果装修存在质量问题,能否拒绝收房?
精装修房实现了商品住宅装修一步到位,装修与商品房本身共同构成了开发商应交付的标的物。标的物于其风险转移之时应当具备约定的性状,没有约定时,应当具备适用于合同预定的使用目的或者通常的使用目的,并具备同种标的物一般应具备的、买受人从物的种类上可以期待的性状。
根据《民法典》第六百一十条的规定:因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此,如果装修质量存在缺陷,致使房屋居住使用的功能受限,或者装修不符合约定的交付条件时,购房者有权拒收,并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
综合以上两条,可以明确,只有在“房屋主体结构质量不合格”和“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情况下,购房者可以拒收房屋,并要求开发商赔偿。
4、如果是一般的质量瑕疵,应该怎么处理?
对于一般的质量瑕疵,购房者无权拒收房屋,但因开发商未完全履行合同义务,购房者可要求开发商承担维修责任,对于维修期间的所产生的房屋无法使用的损失,可要求开发商赔偿。
5、如果装修风格与约定的大相径庭,可以拒收吗?
这种情况下购房者也有权选择拒收。因为房屋价值巨大,装修也通常耗资不菲,家装风格通常影响买受人的居住体验,以至影响合同目的的实现。但是,因装修已经完成,并不存在质量问题,拆除后重新装修损耗过大,应认定为经济上履行不能,购房者可拒收房屋并解除合同,但其拒收房屋后就不能要求开发商承担逾期交房责任,因为逾期交房以交付房屋义务仍具履行可能性为前提。当然,该情形下购房者也可受领房屋,同时要求开发商承担不完全履行的违约责任。
【星河小提示】:
在此提醒朋友们,选择购买精装房,在签订商品房买卖合同时,一定要注意查看合同中是否对开发商所使用的材料品牌、型号、数量进行了明确的约定。收房时,一旦发现所交房屋与合同约定不符或存在质量问题等侵权行为,也一定要注意保留证据,及时维护自己的合法权益。