一、什么是反担保？

       担保人为了自身追偿权的实现，往往要求债务人或第三人提供反担保。反担保是担保人转移担保风险的一种措施，反担保可以是债务人自己提供的物保，也可以是第三人提供的物保或保证。反担保本质上仍属于担保，适用《担保法》相关规定。

       担保人要求债务人或第三人提供物的担保时，应遵循不动产抵押登记生效主义、动产抵押登记对抗主义原则，及时进行抵押登记。

二、该案中，抵押登记未完成，抵押权是否成立？

       虽然不动产抵押应办理抵押登记，且抵押权自登记时成立，但法律同时规定因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人可请求抵押人在约定的担保范围内承担责任，但此处范围有限制，即不能超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

三、当反担保人存在恶意转卖反担保财产导致反担保未能设立，该如何追究责任？

       《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十六条规定：

        不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院予以支持。

       抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

       因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

四、该案中，房屋已出卖，小杨承担什么责任？

       小杨承担赔偿责任。本案中，原告与被告小杨签订的《担保协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定为合法有效合同，被告小杨自愿以其名下房产为原告提供反担保，但签订协议后不久被告小杨将涉案房产卖给案外人并办理了过户手续，致使涉案反担保未能办理抵押登记，抵押权未设立，被告小杨存在恶意，且房屋转让价格明显低于市场价，故小杨应在涉案房产剩余价值范围内承担赔偿责任。

五、若王某为杨某提供的担保合同无效，小杨能否主张反担保合同无效？

        现实生活中，存在担保合同无效但担保人却承担了担保责任的情况。虽然担保具有从属性，即主合同无效，担保合同也无效。但反担保合同并非担保合同的从合同，反担保人担保的也不是担保合同项下的债务。反担保合同担保的对象是担保人对主债务人的追偿权（或其法定承受的债权人对债务人的债权）。所以反担保的主债权实际上就是在担保人实际承担担保责任之后所产生的对债务人的追偿权。

       本案中，即便担保合同无效，但王某已替杨某偿还了银行贷款35万元，担保人在承担赔偿责任的范围内也享有对债务人的追偿权，因而反担保合同并不因担保合同的无效而无效，反担保人仍应对担保人的损失承担全部担保责任。